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“小”仓库的“千亿”市场

一个帮人存放“杂物”的仓库,背后是你想象不到的千亿市场。
20 世纪 60 年代末,在美国得克萨斯州出现了一种专门针对小户型用户,化繁为简,化整为零的仓储形式——迷你仓。
迷你仓实质上是一个储物间,经营者将 100-1000 平方米的封闭空间,改装分隔成可提供租赁服务的若干间小仓库或储物柜。而客户每月只需支付二三百元的租金,用于存放那些家里临时不用、或是周期性不用的物件。
我曾经在《商业不动产》这本期刊上看到,迷你仓行业的美国行业大佬 Public Storage,在全美拥有 2200 家分店,市值近 320 亿美元;英国龙头 Safestore,在当地拥有 121 家分店,市值 6 亿英镑;甚至于人口只有 700 万人的中国香港,行业 NO.1 的储存易也拥有130 多家分店,市值约 30 多亿港元。
据北京日报 4 月的调查数据显示,国内从事迷你仓业务的企业有近 50 家,除了个别品牌之外,这些运营商绝大多数只开设了 1-3 家门店,基本都位于北上广深。这对比国外的成熟市场,有很明显的上涨空间,国内的微仓储市场完全可以做到上百乃至上千家门店的规模。
迷你仓的运作原理跟现今大热的联合办公、青年公寓类似,都是在优化空间。在我看来,迷你仓对于地产商的意义主要在于以下三点:

存量低效资产的盘活

家庭或个人仓储需求,属于刚需、低频类需求。在住宅所承载的复合型需求中占比不高, 但通过社区型仓储的市场化操作,激活了社区内低效存量的部分。
客户使用个人仓储来存放物品,一方面是因为更追求独立的生活方式,不爱把东西放亲朋好友家,打扰别人;另一方面,迷你仓适用的场景非常丰富,比如私密信件资料、长期离开的物品寄存、阶段性不用的物品存储等。
迷你仓其实是一个升级版的储物间,与传统的库房相比,它有更高的行业标配,比如控温控湿、24 小时摄像头监控、专人看管、免费保险等。

占据社区入口

尚处于起步阶段的迷你仓需要各家运营商大范围的推广,找到并锁定自己的客源。无论在高端住宅区、商业中心区,国内迷你仓运营商都需要去摸索找寻自家客户,当前国内迷你仓行业的客群定位是以个人客户为主,中小型企业客户占比只在两到三成的比重。
个人仓储需求可嫁接于物业,成为物业升级创新的部分,或绕过物业直达 C 端客户,以服务 C 端衍生多种服务,这成为一种新的商业模式。

深度挖掘空间价值

过去房地产的盈利标尺以平方计量, 一个房屋的价值直接体现在每平米的单价上。而仓储服务的收费标准打破了这一方式,以空间(立方)计量,通过匹配需求深度挖掘了地产的空间价值。
仓储服务帮助用户节省了空间和开销,更是一种开发商的增值服务。在家里,人们通常不会很紧凑的收纳物品,在迷你仓则可以更加有条理的摆放,在家里需要 100 立方米的存储空间,在迷你仓可能只需要 50 立方米。对于开发商来说,给用户提供更好生活服务的同时,还能实现土地价值的最大化。
此外,使用仓储服务的绝大部分用户,一旦试用过一次,很容易形成刚需。因为许多人不管居住面积多少,都会觉得家里拥挤,空间不够,只要愿意把物品存在外面,基本都会持续使用。
除了社区的迷你仓之外,办公企业同样也需要迷你仓。用于存放工商人事档案、展会用具、宣传物料、办公耗材等。
结语:中国在迷你仓的市场建设方面还远远没有成熟,还是一片蓝海。毕竟,国内的迷你仓行业发展至今不到 10 年,但是我相信,未来的 3-5 年,国内迷你仓开店会迅速增长,行业发展将会逐渐连锁化,门店数量将实现规模扩张。

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